包租代管房東月結清單：對帳差額與實際撥款分開核對
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給代管團隊的結算、覆核與出納人員。目標是把交付房東的對帳資料與內部撥款建議分開，讓房東知道數字來源，也讓覆核者能確認每一項扣款是否有依據。本篇是業務清單與假設範例，系統操作另見文末完整教學。
免費 Excel 範本：示範與空白表
免註冊下載。內含可重算公式、欄位說明及文章相同數字的示範；可在自己的試算表軟體中填寫。
下載後在您自己的試算表軟體中填寫，內容不會由此檔案上傳 好寓|租屋管理系統；檔案不含巨集或外部資料連線。 本範本是人工覆核輔助表，不是 好寓|租屋管理系統 匯入格式、銀行對帳串接或稅務報表。實際權責與金額須依來源及核定結果確認。
準備：同一位房東、同一月份、同一版資料
月結前先固定已結束的月份與資料截止時間，確認房東及物件歸屬；中途換房東的物件須檢查各筆資料應歸誰。準備收退款明細、費用佐證、押金收退表、前期未結項，以及契約中的費用與撥款約定。
- 列出房東、物件、月份、收支來源與覆核人，避免只用目前的物件歸屬推定所有歷史款項。
- 確認服務費的計算基礎、比例、是否已列費用、由誰負擔及撥款條件；沒有明確依據的項目先列待確認。
- 確認每筆收款日期、費用計費期間與退款歸屬；收款月份與帳單月份可能不同。
- 將公司端的核對、覆核與實際撥款分工列清楚；房東收到對帳單不代表已收到款項。
清單：先核對事實數字，再討論要付多少
好寓|租屋管理系統 房東月結提供收款、費用、本期差額及另列押金。系統的本期差額是收款合計減支出合計，並不從房東資料的自由文字備註自動計算代管費，也不直接算出本次應付房東金額。
- 租金及其他收款是否都有對應實收明細？未收款與待核對憑證有無被錯加？
- 費用是否已確認，且按系統採用的計費期間結束日歸月？草稿與取消資料有無排除？
- 已轉為確認費用的電費有無重複加總？尚未轉成有效費用的抄表資料只列待處理。
- 押金本金收退是否分表？同一筆退款或費用有無在系統與人工調整表各扣一次？
可計算的範例：對帳單本期差額 NT$43,000
以下全為教學假設，金額以新臺幣計。假設房東名下物件本月收到本期租金 NT$42,000、前期欠租 NT$4,000 與水電代收 NT$1,500；費用為已確認維修 NT$2,500、電費 NT$1,500、公共費用 NT$500。此例沒有收退款沖回、預付款或其他調整。
| 項目 | 金額 | 處理 |
|---|---|---|
| 租金實收 | 46,000 | 納入收款 |
| 水電代收 | 1,500 | 納入收款 |
| 確認支出 | 4,500 | 自收款扣除 |
| 本期差額 | 43,000 | 尚非撥款核定額 |
| 未收租金 | 6,000 | 另列追蹤 |
| 押金實收 | 30,000 | 另表管理 |
- 租金實收＝42,000＋4,000＝NT$46,000。
- 收款合計＝46,000＋1,500＝NT$47,500。
- 支出合計＝2,500＋1,500＋500＝NT$4,500。
- 本期差額＝47,500－4,500＝NT$43,000。
- 另有未收租金 NT$6,000，沒有加入收款；另收押金 NT$30,000，沒有加入本期差額。
- 另有尚未確認的費用草稿 NT$600，暫不加入支出；確認其真實性、歸屬與狀態後，必須重新核算。
另行覆核服務費：NT$40,700 是本例的撥款建議
僅為示範，假設雙方契約約定本月服務費為「本月已收租金的 5%」，計費基礎含本月收回的前期租金、不含水電代收；且服務費未列入上述 NT$4,500 支出。5% 不是法定比例，也不是 好寓|租屋管理系統 定價或自動計算規則。
- 服務費計費基礎＝本月已收租金 NT$46,000；不是收款合計 NT$47,500，也不是本期應收加未收。
- 契約假設服務費＝46,000×5%＝NT$2,300。
- 本例撥款建議＝本期差額 43,000－另行核定服務費 2,300＝NT$40,700。
- 本例另假設沒有前期應付、公司墊款、保留款、其他扣款或額外適用費用，且押金仍由原保管方另行管理；任一條件不同都要重算。
- 如果服務費已包含在費用合計，不能再扣一次；若契約以應收、每月固定額或其他基礎計費，本例 5% 算式就不適用。
未收與押金：逐項交代，但不加進可付金額
未收租金 NT$6,000 應交給催收負責人追蹤，不先當作本月已收、也不墊進本例 NT$40,700。押金 NT$30,000 交付保管與後續返還紀錄，不當作房東本期收益。若契約對欠款墊付或押金移交另有約定，需另做經覆核的收付紀錄與計算，不能直接套用本例。
- 未收項目列出帳單、已收、尚欠、負責人與下次追蹤日。
- 押金表列出租約、實收／實退日期、保管方及未結責任；本金與租金差額分開。
- 未識別入帳或待核對付款保留例外狀態，查清後才決定影響哪個月份與哪位房東。
例外：遇到跨月、轉屋主或補登，保留重算理由
月底後補登或更正可能改變已匯出的結果。不要只覆蓋舊檔，應保留前後版本、受影響項目與重新覆核的結論。
- 跨月分次收款：逐筆查實際收款日期，前期欠款回收要保留原帳單關聯。
- 房屋更換房東：核對實際歸屬期間與單筆資料日期；不要自行假設系統會按天拆分一筆金額。
- 草稿費用後來確認、漏登退款或誤登收款：註明更正來源與前後差額，重做月結與撥款覆核。
- 服務費、代墊或扣款有爭議：將有爭議金額與理由交給契約負責人確認，未核定前不把它描述為已完成撥款。
交接：結算包、覆核結論與付款結果各有一份
交付房東的結算包可包含月結對帳單、收支明細與另列押金；內部另附契約計算表、撥款建議與例外清單。由有權限的公司人員匯出後自行交付；獨立房東付款核對入口目前不提供這份月結對帳單。
- 結算人交付：月份、版本、資料截止時間、收支來源與待辦事項。
- 覆核人確認：NT$43,000 事實差額、NT$2,300 契約假設服務費、NT$40,700 建議金額，以及押金與未收未混入的依據。
- 出納依經核定金額與已確認帳戶另行付款，保留實際付款日期、金額、可追查佐證及覆核紀錄；對帳單匯出本身不會執行銀行轉帳。
- 交付對象確認收到對帳資料；付款則另以實際金流與收款確認完成。未結例外指定接手人與下次檢查日期。
在 好寓|租屋管理系統 延續月結
依帳號權限使用房東主檔、月結對帳單及 CSV／XLSX 匯出，再依個別契約另行計算要撥付的金額。可用功能與操作權限以實際開通狀態為準；系統不會自動向銀行扣款或因下載對帳單就完成撥款。