從收益與所得試算到年度收入核對

適用於公司管理者與自行管理的房東。先用公開工具整理假設，再依實際來源處理系統工作；工具不會替你寫入資料。

開始前

公開工具無須登入，資料僅在目前瀏覽器計算，不會上傳、儲存或匯入系統；重新整理會回到示範。下列工具示範各自獨立，不是同一筆交易。
系統步驟使用公司入口，需登入且具該房屋及操作權限；自管房東若自己建立公司，也沿用公司入口。租客與受邀房東帳號不能代辦公司收款、結算或匯出。
年度租金匯出限公司負責人或公司管理者，且需個人版以上或試用。免費版報表功能停用；ADMIN 雖能看到頁面，仍不能預覽或下載年度匯出，請交由具權限同事處理。
準備租約、銀行實收、抄表或扣款依據。系統畫面沿用已發布教學的合成資料，金額與公開工具範例不同；請照欄位與狀態核對，不把範例照抄為真實帳款。
公開工具只做準備；系統流程須接著完成該步連結的完整操作教學。試算僅供參考，以雙方約定與法規為準。

操作步驟

步驟 1：先列出租金收益的假設
位置：公開網站「資源」→「租務工具」→「租金投報率試算」
在「租金投報率試算」核對總投入、月租、空置月數、管理費與維修預備，稅額與貸款放在「更多設定」。
毛報酬、淨報酬與現金流分別列示。這些是輸入假設下的試算，不是保證報酬；應用系統實收及支出重新核對假設。
步驟 2：區分所得試算與實際申報
位置：公開網站「資源」→「租務工具」→「出租所得稅與公益出租人試算」
在「出租所得稅與公益出租人試算」核對租金、月份與適用年度；只有已符合資格時才選公益出租人。展開官方來源核對適用條件。
試算顯示租賃所得，不能直接當成應納稅額或資格認定。正式申報以國稅局核定為準；系統年度清單是核對資料，不會代你申報。
步驟 3：在財務報表設定日期區間
位置：「報表管理」→「財務報表」分頁，頁面右上角的日期區間
按「財務報表」分頁。開始日期預設為本月 1 日、結束日期預設為今天；要對整個月，把結束日期改成當月最後一天（本例為 2026-10-31）。日期含起訖當日，以台北時間計。日期欄位的顯示格式依瀏覽器而定。日期右邊的「全部房屋」下拉先不動，預設就是全公司，步驟 6 才會用到。完整前置與後續步驟見「核對每月收入、支出與未收款」。
「財務概覽」顯示：總收入 NT$22,000、待收金額 NT$0、逾期金額 NT$8,000、收款率 73.33%。「總收入」是這段期間實際收到的金額（實收；每一筆收款依自己的收款日期計入），畫面沒有單獨的「應收」格：應收＝22,000＋0＋8,000＝NT$30,000。
步驟 4：預覽並核對各租客
位置：「報稅租金收入清單」→「預覽前 100 筆」
按「預覽前 100 筆」。每一列是一位租客在一間房屋的全年租金，欄位是「租客」「房屋」「有收入月份數」「年度合計」。把游標停在「有收入月份數」的數字上，可看到各月金額；觸控螢幕沒有這個提示，改看下載檔。完整前置與後續步驟見「匯出租金年度彙總並核對年度」。
預覽上方標示「民國 115 年」。本例三列：吳租客（教學用）8 個月、年度合計 NT$114,000（6 月只收到 NT$9,000）；陳租客（教學用）1 個月、NT$12,000；黃租客（教學用）9 個月、NT$99,000（8 月沒收到，該月不計）。金額是實收，不是應收。同一位租客年度內換房屋會分成兩列。三列加總 NT$225,000，只出現在下載檔最後一列「全部租客合計」。
步驟 5：選擇檔案格式並下載
位置：「報稅租金收入清單」→「檔案格式」→「下載」
在「檔案格式」選「Excel (XLSX)」（或「CSV」），按「下載」。按鈕顯示「產生中⋯」時等一下，完成後瀏覽器開始下載。完整前置與後續步驟見「匯出租金年度彙總並核對年度」。
瀏覽器下載 tax_rental_income_2026.xlsx（選 CSV 則是 tax_rental_income_2026.csv，UTF-8 並帶 BOM，Excel 可直接開啟中文）；Excel 工作表名稱是「報稅租金收入_2026」，首列凍結。欄位依序是「租客」「房屋」「1月」到「12月」與「年度合計」；沒有收入的月份是 0；最後一列「全部租客合計」只有年度合計有值，本例是 225000。每次下載（預覽不算）系統會留下一筆匯出紀錄與稽核紀錄（類別「報表匯出」）。